Spain as a country with a high investment potential.

After the economic crisis is reaching to an end, worldwide investors are starting to find attractive what was formerly dead-end investment countries.The aim of this entry is to find the sinergies between the Spanish and the EU Market so as to understand the position and the power of Spain in its pursue to achieve a green environmental economy development.

This year’s  World Investment Report offers an action plan for including businesses role as a tool for achieving future sustainable development goals, by taking advantage of the private sector’s positive economic, social and environmental impacts. 

Spain is a major world economic country, being the 7th largest recipient of FDI globally(2010 data). The attraction of Spain for foreign investment lies not only in its domestic market, but also in the possibility of operating with third markets from our country. This is due to the fact that Spain is also a geostrategic position: it belongs to the European Union and is the gateway to North Africa and Latin America. This brings to Spain a priviledge position insofar as Energy, Telecommunications and Toursim sectors.

Likewise, Spain is a modern knowledge-based economy where services account for 70% of economic activity. It is a center of innovation supported by the existence of a highly qualified and competitive costs younger population.

As the report states, "in developed countries, inflows to Europe were up by 3 per cent compared with 2012. In the EU, Germany, Spain and Italy saw a substantial recovery in their FDI inflows in 2013. In Spain, lower labour costs attracted the interests of manufacturing TNCs".(Transnational Companies.)

Despite the overall increase in inflows, recovery was concentrated in a smaller set of economies; only 15 of 39 economies registered a rise. Inflows to Europe were $251 billion (up 3 per cent over 2012), with EU countries accounting for the bulk, at $246 billion. Inflows to Italy and Spain made a robust recovery, with the latter receiving the largest flows in Europe in 2013.

In addition to such, the Spanish tax system is modern and competitive. The tax burden in Spain (measured as the percentage of taxes and social security of GDP) is about five points below that of neighboring countries (EU-27).

• Defining the Legal Structure of Spain.

1. Legal System.

Spain is a State organized in Autonomous Communities (AC). State power is divided between the National Government, said AC. and Municipalities. The NG has responsibilities in those areas where it is granted powers by the Spanish constitution (for example, in foreign and international security policies, customs and financial matters as well as in defence). Further, it is responsible to a great extent for legislation in the field of civil and criminal laws, including civil and criminal proceedings.

The Autonomous Communities as well as the Municipalities have broad autonomy and their own sources of income through taxation. The Autonomous Communities are independent in many areas such as healthcare, education, and land use planning, amongst others. Each Autonomous Community, under the rights conferred by the Constitution own their particular set of rules organized around their Statute, which contains the Autonomous Community's principles of parliament, economic taxation, education, and so on, which are later developed by the autonomous government. For such reason, it is not the same to invest in each autonomous community.

Although private law is governed by national regulations, some AC, due to historical reasons, do have the ability to shape such national legislation by promulgating concrete legal norms which are applicable in preference to the national legislation. An example is Cataluña.

All political parties are involved in the decision-making process and the main parties are also represented in the executive branch at federal and cantonal levels.

The legislative authority at the national level is the Spanish parliament. AC are represented by the Senate, which has more of a secondary legislative importance in Spain.

Spain is a civil law country. Therefore, the Spanish legal system depends heavily on written codes as a primary source for authoritative statements of law. Judicial decisions are of secondary importance. The common law rule of binding precedent (stare decisis) does not apply. However, judicial decisions, especially from the Supreme Court, can have a certain weight as equal treatment requires a court (as any other agent of the state) to treat the same case equally and in line with the view of the highest court of the land.

Next entry will be dealing with Imports.

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La ejecución provisional y definitiva de títulos judiciales. Oposición a la ejecución

Los artículos 524 y siguientes de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, contienen las disposiciones relativas a la ejecución de sentencias de manera provisional; esto es: independientemente de haber sido objeto de recurso, la parte con el pronunciamiento en su favor pretende hacerlo valer frente a la parte ejecutada.

Por todo ello, la parte ejecutada dispone de una serie de garantías y motivos de oposición para evitar cualquier abuso de la parte ejecutante, no obstante lo cual es relevante esgrimir que en este hito procesal los motivos de oposición son muy limitados; no así su cuantía indemnizatoria para el supuesto de  que la parte ejecutante vea en segunda instancia la sentencia revocada, como más adelante veremos.

Desde el punto de vista procesal, la ejecución provisional se instará por demanda o simple solicitud, según lo dispuesto en el artículo 549 de la presente ley. Además, la ejecución provisional de sentencias de condena, que no sean firmes, se despachará y llevará a cabo, del mismo modo que la ejecución ordinaria, por el tribunal competente para la primera instancia.

Debe destacarse que en la ejecución provisional de las sentencias de condena, las partes dispondrán de los mismos derechos y facultades procesales que en la ordinaria.

La ejecución provisional de las sentencias en las que se tutelen derechos fundamentales tendrá carácter preferente.

No todas las sentencias son ejecutables provisionalmente. A este respecto, no serán en ningún caso susceptibles de ejecución provisional:

• Las sentencias dictadas en los procesos sobre paternidad, maternidad, filiación, nulidad de matrimonio, separación y divorcio, capacidad y estado civil y derechos honoríficos, salvo los pronunciamientos que regulen las obligaciones y relaciones patrimoniales relacionadas con lo que sea objeto principal del proceso.

• Las sentencias que condenen a emitir una declaración de voluntad.

• Las sentencias que declaren la nulidad o caducidad de títulos de propiedad industrial.

• Tampoco procederá la ejecución provisional de las sentencias extranjeras no firmes, salvo que expresamente se disponga lo contrario en los Tratados internacionales vigentes en España.

• No procederá la ejecución provisional de los pronunciamientos de carácter indemnizatorio de las sentencias que declaren la vulneración de los derechos al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen.

Por todo ello, salvo en los casos a que se refiere el apartado anterior, quien haya obtenido un pronunciamiento a su favor en sentencia de condena dictada en primera instancia podrá, sin simultánea prestación de caución, pedir y obtener su ejecución provisional conforme a lo previsto en los artículos siguientes.

De acuerdo con el artículo 527 y siguientes de la LEC la ejecución provisional podrá pedirse en cualquier momento desde la notificación de la resolución en que se tenga por interpuesto el recurso de apelación, o en su caso, desde el traslado a la parte apelante del escrito del apelado adhiriéndose al recurso, y siempre antes de que haya recaído sentencia en éste.

Cuando se solicite la ejecución provisional después de haberse remitido los autos al Tribunal competente para resolver la apelación, el solicitante deberá obtener previamente de éste testimonio de lo que sea necesario para la ejecución y acompañar dicho testimonio a la solicitud.

Si la ejecución provisional se hubiere solicitado antes de la remisión de los autos a que se refiere el párrafo anterior, el Secretario judicial expedirá el testimonio antes de hacer la remisión.

Solicitada la ejecución provisional, el tribunal la despachará salvo que se tratare de sentencia comprendida en las excepciones alegadas antes en los puntos, o que no contuviere pronunciamiento de condena en favor del solicitante.

Contra el auto que deniegue la ejecución provisional se dará recurso de apelación, que se tramitará y resolverá con carácter preferente. Contra el auto que despache la ejecución provisional no se dará recurso alguno, sin perjuicio de la oposición que pueda formular el ejecutado conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.

Oposición a la ejecución provisional y a actuaciones ejecutivas concretas

1. El ejecutado sólo podrá oponerse a la ejecución provisional una vez que ésta haya sido despachada.

2. La oposición a la ejecución provisional podrá fundarse únicamente en las siguientes causas:

•  En todo caso, haberse despachado la ejecución provisional con infracción de los apartados contenidos arriba.

• Si la sentencia fuese de condena no dineraria, resultar imposible o de extrema dificultad, atendida la naturaleza de las actuaciones ejecutivas, restaurar la situación anterior a la ejecución provisional o compensar económicamente al ejecutado mediante el resarcimiento de los daños y perjuicios que se le causaren, si aquella sentencia fuese revocada.

• Si la sentencia fuese de condena dineraria, el ejecutado no podrá oponerse a la ejecución provisional, sino únicamente a actuaciones ejecutivas concretas del procedimiento de apremio, cuando entienda que dichas actuaciones causarán una situación absolutamente imposible de restaurar o de compensar económicamente mediante el resarcimiento de daños y perjuicios.

Al formular esta oposición a medidas ejecutivas concretas, el ejecutado habrá de indicar otras medidas o actuaciones ejecutivas que sean posibles y no provoquen situaciones similares a las que causaría, a su juicio, la actuación o medida a la que se opone, así como ofrecer caución suficiente para responder de la demora en la ejecución, si las medidas alternativas no fuesen aceptadas por el tribunal y el pronunciamiento de condena dineraria resultare posteriormente confirmado.

Si el ejecutado no indicara medidas alternativas ni ofreciese prestar caución, no procederá en ningún caso la oposición a la ejecución y así se decretará de inmediato por el Secretario judicial. Contra dicho decreto cabrá recurso directo de revisión que no producirá efectos suspensivos.

Además de las causas citadas en los apartados que preceden, la oposición podrá estar fundada en el pago o cumplimiento de lo ordenado en la sentencia, que habrá de justificarse documentalmente, así como en la existencia de pactos o transacciones que se hubieran convenido y documentado en el proceso para evitar la ejecución provisional. Estas causas de oposición se tramitarán conforme a lo dispuesto para la ejecución ordinaria o definitiva.

El escrito de oposición a la ejecución provisional habrá de presentarse al tribunal de la ejecución dentro de los cinco días siguientes al de la notificación de la resolución que acuerde el despacho de ejecución o las actuaciones concretas a que se oponga.

2. Del escrito de oposición a la ejecución y de los documentos que se acompañen se dará traslado al ejecutante y a quienes estuvieren personados en la ejecución provisional, para que manifiesten y acrediten, en el plazo de cinco días, lo que consideren conveniente.

3. Si se tratase de ejecución provisional de sentencia de condena no dineraria y se hubiere alegado la causa segunda del apartado 2 del artículo 528, de oposición a la ejecución provisional, el que la hubiere solicitado, además de impugnar cuanto se haya alegado de contrario, podrá ofrecer caución suficiente para garantizar que, en caso de revocarse la sentencia, se restaurará la situación anterior o, de ser esto imposible, se resarcirán los daños y perjuicios causados.

La caución podrá constituirse en dinero efectivo, mediante aval solidario de duración indefinida y pagadero a primer requerimiento emitido por entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o por cualquier otro medio que, a juicio del tribunal, garantice la inmediata disponibilidad, en su caso, de la cantidad de que se trate.

Decisión sobre la oposición a la ejecución provisional y a medidas ejecutivas concretas. Irrecurribilidad

Cuando se estime la oposición fundada basada en que el pronunciamiento incluido en la sentencia no es de condena, o fuere relativo a las causas esgrimidas en los puntos anteriores, la oposición a la ejecución provisional se resolverá mediante auto en el que se declarará no haber lugar a que prosiga dicha ejecución provisional, alzándose los embargos y trabas y las medidas de garantía que pudieran haberse adoptado.

Si la oposición se hubiese formulado en caso de ejecución provisional de condena no dineraria, cuando el tribunal estimare que, de revocarse posteriormente la condena, sería imposible o extremadamente difícil restaurar la situación anterior a la ejecución provisional o garantizar el resarcimiento mediante la caución que el solicitante se mostrase dispuesto a prestar, dictará auto dejando en suspenso la ejecución, pero subsistirán los embargos y las medidas de garantía adoptadas y se adoptarán las que procedieren, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 700.

Cuando, siendo dineraria la condena, la oposición se hubiere formulado respecto de actividades ejecutivas concretas, se estimará dicha oposición si el tribunal considerara posibles y de eficacia similar las actuaciones o medidas alternativas indicadas por el provisionalmente ejecutado o si, habiendo éste ofrecido caución que se crea suficiente para responder de la demora en la ejecución, el tribunal apreciare que concurre en el caso una absoluta imposibilidad de restaurar la situación anterior a la ejecución o de compensar económicamente al ejecutado provisionalmente mediante ulterior resarcimiento de daños y perjuicios, en caso de ser revocada la condena.

La estimación de esta oposición únicamente determinará que se deniegue la realización de la concreta actividad ejecutiva objeto de aquélla, prosiguiendo el procedimiento de apremio según lo previsto en la presente Ley.

Contra el auto que decida sobre la oposición a la ejecución provisional o a medidas ejecutivas concretas no cabrá recurso alguno.

Suspensión de la ejecución provisional en caso de condenas dinerarias

El Secretario judicial suspenderá mediante decreto la ejecución provisional de pronunciamientos de condena al pago de cantidades de dinero líquidas cuando el ejecutado pusiere a disposición del Juzgado, para su entrega al ejecutante, sin perjuicio de lo dispuesto en la sección siguiente, la cantidad a la que hubiere sido condenado, más los intereses correspondientes y las costas por los que se despachó ejecución. Liquidados aquéllos y tasadas éstas, se decidirá por el Secretario judicial responsable de la ejecución provisional sobre la continuación o el archivo de la ejecución. El decreto dictado al efecto será susceptible de recurso directo de revisión ante el Tribunal que hubiera autorizado la ejecución.

Confirmación de la resolución provisionalmente ejecutada

Si se dictase sentencia que confirme los pronunciamientos provisionalmente ejecutados, la ejecución continuará si aún no hubiera terminado, salvo desistimiento expreso del ejecutante.

Si la sentencia confirmatoria no fuera susceptible de recurso o no se recurriere, la ejecución, salvo desistimiento, seguirá adelante como definitiva.

Si el pronunciamiento provisionalmente ejecutado fuere de condena al pago de dinero y se revocara totalmente, se sobreseerá por el Secretario judicial la ejecución provisional y el ejecutante deberá devolver la cantidad que, en su caso, hubiere percibido, reintegrar al ejecutado las costas de la ejecución provisional que éste hubiere satisfecho y resarcirle de los daños y perjuicios que dicha ejecución le hubiere ocasionado.

Si la revocación de la sentencia fuese parcial, sólo se devolverá la diferencia entre la cantidad percibida por el ejecutante y la que resulte de la confirmación parcial, con el incremento que resulte de aplicar a dicha diferencia, anualmente, desde el momento de la percepción, el tipo del interés legal del dinero.

Si la sentencia revocatoria no fuera firme, la percepción de las cantidades e incrementos previstos en los apartados anteriores de este artículo, podrá pretenderse por vía de apremio ante el tribunal que hubiere sustanciado la ejecución provisional. La liquidación de los daños y perjuicios se hará según lo dispuesto en los artículos 712 y siguientes de esta Ley.

El obligado a devolver, reintegrar e indemnizar podrá oponerse a actuaciones concretas de apremio, en los términos del apartado 3 del artículo 528.

Revocación en casos de condenas no dinerarias

1. Si la resolución provisionalmente ejecutada que se revocase hubiere condenado a la entrega de un bien determinado, se restituirá éste al ejecutado, en el concepto en que lo hubiere tenido, más las rentas, frutos o productos, o el valor pecuniario de la utilización del bien.

Si la restitución fuese imposible, de hecho o de derecho, el ejecutado podrá pedir que se le indemnicen los daños y perjuicios, que se liquidarán por el procedimiento establecido en los artículos 712 y siguientes.

2. Si se revocara una resolución que contuviese condena a hacer y éste hubiese sido realizado, se podrá pedir que se deshaga lo hecho y que se indemnicen los daños y perjuicios causados.

3. Para la restitución de la cosa, la destrucción de lo mal hecho o la exacción de daños y perjuicios, previstas en los apartados anteriores, procederá, en caso de que la sentencia revocatoria no sea firme, la vía de ejecución ante el tribunal competente para la provisional.

4. En los casos previstos en los apartados anteriores, el obligado a restituir, deshacer o indemnizar podrá oponerse, dentro de la vía de ejecución, con arreglo a lo previsto en el artículo 528 de esta Ley.

Ejecución provisional de sentencias dictadas en segunda instancia

1. La ejecución provisional de sentencias dictadas en segunda instancia, que no sean firmes, así como la oposición a dicha ejecución, se regirán por lo dispuesto en el capítulo anterior de la presente Ley.

2. En los casos a los que se refiere el apartado anterior la ejecución provisional podrá solicitarse en cualquier momento desde la notificación de la resolución que tenga por interpuesto el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación y siempre antes de que haya recaído sentencia en estos recursos.

La solicitud se presentará ante el tribunal que haya conocido del proceso en primera instancia, acompañando certificación de la sentencia cuya ejecución provisional se pretenda, así como testimonio de cuantos particulares se estimen necesarios, certificación y testimonio que deberán obtenerse del tribunal que haya dictado la sentencia de apelación o, en su caso, del órgano competente para conocer del recurso que se haya interpuesto contra ésta.

La oposición a la ejecución provisional y a medidas ejecutivas concretas, en segunda instancia, se regirá por lo dispuesto para el supuesto de las sentencias de primera instancia.

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La hipoteca y otras garantías de crédito

Basta referirse grosso modo al artículo 1857 y ss. del Código Civil para estructurar esta pregunta.

Empezaremos afirmando que la hipoteca, además de la prenda y la anticresis se constituyen como garantías de crédito. Es decir, aseguran una obligación principal, cual es el pago del citado crédito.

Además de la citada característica, es necesario que aquél que vaya a constituir la garantía de crédito deba ser el propietario de la cosa,y además, debe disponer libremente de la misma, o, en caso contrario, tener autorización legal para ello.

Como así indica el artículo 1858 C.C., es también esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor.

Además, el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.

La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor.

Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito.

El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente.

Es importante destacar que los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria.

Además, la promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen.

Análisis de la prenda.

Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, se necesita, para constituir el contrato de prenda, que se ponga en posesión de ésta al acreedor, o a un tercero de común acuerdo.

Pueden darse en prenda todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesión.

No surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento público la certeza de la fecha.

El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito.

Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se le satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda.

El acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de familia; tiene derecho al abono de los gastos hechos para su conservación, y responde de su pérdida o deterioro conforme a las disposiciones de este Código.

Si la prenda produce intereses, compensará el acreedor los que perciba con los que se le deben; y si no se le deben, o en cuanto excedan de los legítimamente debidos, los imputará al capital.

Mientras no llegue el caso de ser expropiado de la cosa dada en prenda, el deudor sigue siendo dueño de ella. Esto no obstante, el acreedor podrá ejercitar las acciones que competan al dueño de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero.

El acreedor no podrá usar la cosa dada en prenda sin autorización del dueño, y si lo hiciere o abusare de ella en otro concepto, puede el segundo pedir que se la constituya en depósito.

No puede el deudor pedir la restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.

El acreedor a quien oportunamente no hubiese sido satisfecho su crédito, podrá proceder por ante Notario a la enajenación de la prenda. Esta enajenación habrá de hacerse precisamente en subasta pública y con citación del deudor y del dueño de la prenda en su caso. Si en la primera subasta no hubiese sido enajenada la prenda, podrá celebrarse una segunda con iguales formalidades; y, si tampoco diere resultado, podrá el acreedor hacerse dueño de la prenda. En este caso estará obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crédito.

Si la prenda consistiere en valores cotizables, se venderán en la forma prevenida por el Código de Comercio.

Análisis de la hipoteca.

Artículo 1874 C.C. y siguientes.

Sólo podrán ser objeto del contrato de hipoteca:

1.º Los bienes inmuebles.

2.º Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase.

Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad. ( Inscripción Constitutiva)

Las personas a cuyo favor establece hipoteca la ley, no tienen otro derecho que el de exigir el otorgamiento e inscripción del documento en que haya de formalizarse la hipoteca, salvo lo que dispone la Ley Hipotecaria en favor del Estado, las provincias y los pueblos, por el importe de la última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el premio del seguro.

La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras, a los frutos pendientes y rentas no percibidas al vencer la obligación, y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por los aseguradores de los bienes hipotecados, o en virtud de expropiación por causa de utilidad pública, con las declaraciones, ampliaciones y limitaciones establecidas por la ley, así en el caso de permanecer la finca en poder del que la hipotecó, como en el de pasar a manos de un tercero.

El crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley.

El acreedor podrá reclamar del tercer poseedor de los bienes hipotecados el pago de la parte de crédito asegurada con los que el último posee, en los términos y con las formalidades que la ley establece.

La forma, extensión y efectos de la hipoteca, así como lo relativo a su constitución, modificación y extinción y a lo demás que no haya sido comprendido en este capítulo, queda sometido a las prescripciones de la Ley Hipotecaria, que continúa vigente.

Análisis de la Anticresis.

Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.

El acreedor, salvo pacto en contrario, está obligado a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca. Lo está asimismo a hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación. Se deducirán de los frutos las cantidades que emplee en uno y otro objeto.

El deudor no puede readquirir el goce del inmueble sin haber pagado antes enteramente lo que debe a su acreedor. Pero éste, para librarse de las obligaciones que le impone el artículo anterior, puede siempre obligar al deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca, salvo pacto en contrario.

El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso podrá pedir, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago de la deuda o la venta del inmueble.

Los contratantes pueden estipular que se compensen los intereses de la deuda con los frutos de la finca dada en anticresis.

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La protección de la propiedad

A los efectos que aquí importan, de acuerdo con el artículo 348 del C.C., la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una determinada cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Las limitaciones refieren principalmente a las servidumbres y al derecho de expropiación que le corresponde al Estado, siempre y cuando éste traiga consigo una indemnización para el propietario.

Bien, con respecto a los mecanismos de protección, el Código Civil es parco a la hora de salvaguardar el uso, goce y disposición pacífica del citado derecho real, pues de manera simplificada atribuye a la acción reivindicatoria en el párrafo segundo del citado artículo la idoneidad para recuperar la posesión de la cosa, sin si quiera establecer requisitos materiales o procesales para su ejercicio.

Con respecto a la prescripción, de acuerdo con el artículo 1963 C.C., las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los 30 años, y con respecto de los bienes muebles, 6 años.

En cuanto al ámbito material, ha sido lógicamente la jurisprudencia la encargada de desarrollar la citada acción estableciendo su configuración jurídica-procesal, además de haber aprovechado para ampliar el espectro de defensa del propietario en caso de que el citado derecho real de dominio fuera perturbado por un tercero incluyendo 3 acciones adicionales.

• Acción reivindicatoria

Para que se dé, habrán de observarse los siguientes requisitos:

1. Que el reivindicante sea el propietario, es decir, ostente el dominio de la cosa, y pueda probarlo. No es necesario aportar un título formal de dominio de la cosa, además de haber sido privado ilegalmente del uso, goce y disfrute de la cosa objeto de controversia.

2. Que el demandado sea el actual poseedor de la cosa de manera indebida; es decir, que no tenga título en sentido material que acredite disponer un derecho limitativo del dominio del actor sobre la propiedad. 

3. Identificación de la cosa que se constituye como propiedad; de manera clara, a título individual, específicamente. Cabe cualquier medio de prueba.

El efecto fundamental del ejercicio de la acción reivindicatoria consiste naturalmente en la restitución de la cosa a su legítimo dueño. Además, si la cosa ha producido frutos mientras el dueño no disponía de la misma, ha de realizarse la liquidación del estado posesorio siguiendo las reglas que el C.C. dedica al deudor de mala fe. (a los efectos que nos importan, queda fuera de la competencia de esta pregunta).

• Acción declarativa de dominio.

La única finalidad es conseguir en sede judicial que el propietario de la cosa sea reconocido como tal, a fin de evitar futuras perturbaciones o preparar otras acciones al respecto de su condición de propietario. Lógicamente, no exige que el demandado sea el actual poseedor de la cosa, y per se no existe restitución de la cosa.

• Acción negatoria.

Para el caso de que un tercero perturbe el derecho de propiedad de aquél que ostente el dominio sobre la cosa. El propietario debe acreditar y probar la perturbación, pero no tiene que probar que no existe el derecho del causante de la perturbación, pues la propiedad se presume libre. Esta acción busca el disfrute pacífico y completo de la cosa.

• Acción de deslinde y amojonamiento.

Acción que encuentra base material en el artículo 384 C.C. Baste resaltar que todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma acción corresponderá a los que tengan derechos reales.

Deslindar consiste en fijar los límites de la finca mientras que el amojonamiento es colocar señales permanentes que fijan los limites o linderos previamente determinados.

El presupuesto para el ejercicio de la acción lo representa la indefinición de linderos. No se reclama la propiedad sobre la cosa sino la delimitación del goce y disposición de la misma. No prescribe.

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Legal sector & Personal Branding

By now, the revolutionary term "personal branding" has acquired international presence in the market and it is indeed directing how employees and companies understand each other on job-related themes such as how to improve employees skills; how to demonstrate it, what the company has to offer them to grow such abilities; which career benefits will the company provide them with in relation to their "brand" they are trying to accomplish...etc.

Now, in the legal sector, that is indeed taking place in the same way, but from a different perspective. Technical competences are by far more important than personal or growth behaviour. For new lawyers, how will we be conceiving such technical hindrance in our cv and yet cause a positively received reaction by recruiters and start growing our personal brand in the legal career is somewhat a mistery. What are you bringing to a technically well suited industry, that is not that technical excellence but still will be of huge value for them? What abilities and competences will bring attention to recruiters and stablish your market presence so as to be a valid candidate for their career programs?

It is a good starting point to reach the opinion of Jim Rohn, reputate and rich business man:

Take advantage of every opportunity to practice your communication skills so that when important occasions arise, you will have the gift, the style, the sharpness, the clarity, and the emotions to affect other people.

It is a matter of a fact that your personal brand should provide you with a set of strategic solutions that everyone else can implement with solvency, producing a positive and scarcity image of yourself, making others to see you as a necessity to them should they look to professionally and economically grow. There, you got it, they need your personal brand for their firm.

How to develop it?

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- Address periods of change as opportunities to understand your role in the market and change and adapt to its requirements. Languages, additional courses, oral and writing skills, acquiring better negotiation skills...etc.

-Develop the ability to understand what makes you unique, and setting if such difference is what the firm is looking for. Prove it.

-Increase commercial awareness. 21st Century lawyers must not only excel on its legal knowledge but on interpersonal relationships, such as building strong networks and raising your relevance to the sector where you are working at.

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Blanqueo de capitales. Límites a la Confidencialidad del abogado. Lavado de dinero

La Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, impone una serie de obligaciones a los sujetos obligados al objeto de prevenir el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo.

A pesar de que el abogado se encuentra doblemente protegido y obligado por el secreto de confidencialidad conferido por el ordenamiento jurídico español, y más concretamente por el C.D. y el E.G.A, de acuerdo con el artículo 2.1.ñ de la citada Ley establece como sujetos obligados los abogados [...] cuando participen en la concepción, realización o asesoramiento de cierto tipo de operaciones (en concreto, operaciones por cuenta de clientes relativas a la compraventa de bienes inmuebles o entidades comerciales, gestión de fondos, valores u otros activos, apertura o gestión de cuentas corrientes, cuentas de ahorros o cuentas de valores, organización de las aportaciones necesarias para la creación, el funcionamiento o la gestión de empresas o la creación, el funcionamiento o la gestión de fideicomisos, sociedades o estructuras análogas, o cuando actúen por cuenta de clientes en cualquier operación financiera o inmobiliaria).

Sus obligaciones per se (art. 17 y ss) pueden resumirse en:

- obligaciones de diligencia debida (consistentes en la identificación y conocimiento del cliente);

- obligaciones de información (examen y comunicación por indicio al Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias de cualquier operación que resulte sospechosa a los ojos de la financiación ilegal, que deberá traer consigo la abstención de ejecución de servicios contratados, y la comunicación sistemática, junto con la prohibición de revelación al cliente de la comunicación realizada al CPBPEM y conservación de documentos); y además, los sujetos obligados establecerán, en el marco de las medidas de control interno a que se refiere el artículo 26, sistemas que les permitan responder de forma completa y diligente a las solicitudes de información que les curse la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias, sus órganos de apoyo u otras autoridades legalmente competentes sobre si mantienen o han mantenido a lo largo de los diez años anteriores relaciones de negocios con determinadas personas físicas o jurídicas y sobre la naturaleza de dichas relaciones; y

- obligaciones de control interno (adopción de políticas y procedimientos adecuados para dar un efectivo cumplimiento al resto de obligaciones). Entramos aquí en el area de compliance que numerosas empresas, bancos, servicios de inversión e incluso despachos están empezando a desarrollar para evitar sanciones tanto económicas como penales.

En ese sentido, el delito de blanqueo de capitales es un delito común que puede ser cometido por los abogados, tanto en el ejercicio de sus funciones como a título ndividual. Para el ejercicio de sus funciones, descritas por el artículo 2.1.ñ, cabe incluso la comisión imprudente, graduada por la Jurisprudencia.

La STS 25-02-02, Rec 2525/02 confirma la condena a un abogado quien, conociendo el origen ilícito de grandes cantidades de dinero colaboró activamente en la constitución de un entramado societario a fin de ocultar el origen de este dinero, llegando incluso a ser miembro y socio fundador de varias de estas sociedades pantalla. 

Por su parte, la STS 23-09-10 señala que si se produce una contribución activa a alguna de las conductas del CP art.301 ya sea con conocimiento de la finalidad perseguida por su cliente, o bien, con una desidia grave (una mínima cautela le hubiese advertido, máxime teniendo en cuenta sus deberes como sujeto obligado), podrá ser cooperador del delito de blanqueo que realice el cliente y responder por la modalidad imprudente. Esta sentencia condena a un asesor fiscal por un delito de blanqueo de capitales por imprudencia grave (CP art. 301.3) que sin participar en el tráfico de drogas, y a pesar de intuir que ese dinero procedía del tráfico de drogas, asesoró durante varios años a un narcotraficante en la construcción de un entramado financiero y societario, ayudándole así a ocultar la titularidad de ese patrimonio y darle una apariencia de legalidad.

  

Respecto a la la cuestión de si el abogado que en cobro de sus honorarios recibe de su cliente bienes que proceden de un delito, podría estar cometiendo por su parte un delito de blanqueo. Sin perjuicio de que en España no se cuenta con pronunciamientos jurisprudenciales determinantes al respecto, este asunto fue objeto de análisis por el Tribunal Constitucional alemán, en Sentencia de 30 de abril de 2004, sosteniendo que era necesario restringir el tipo delictivo de blanqueo en lo que se refiere a su elemento subjetivo, concluyendo el Tribunal que sólo puede ser castigado penalmente aquel abogado que acepte en pago de honorarios bienes de origen delictivo cuando tenga conocimiento de ello de forma cierta. 

En definitiva, el Tribunal Constitucional alemán presta especial atención a la protección del derecho de defensa y de la libertad de elección de abogado, así como la salvaguarda del principio de confianza y la obligación de secreto que rigen la relación abogado-cliente (no en vano ha de tenerse presente que el abogado que se sabe en riesgo de ser castigado penalmente si considera la posibilidad de que su cliente pueda abonar sus honorarios con bienes de origen delictivo dejará de velar exclusivamente por los intereses de su cliente y pasará a considerar los suyos propios, con el menoscabo que ello puede suponer para una defensa con todas las garantías).

En España puede citarse la Sentencia AN 31-5-10, Sala de lo Penal, Sección 2.ª, EDJ 147278: 

         «el pago de honorarios con dinero de origen delictivo al abogado implica un acto de                        transformación del dinero en los servicios profesionales del abogado que no genera por sí                mismo ocultación de su origen ni consolidación de la capacidad económica de quien hace la             entrega, pues el mero pago del servicio, sin la existencia de minutas desproporcionadas o mucho más altas de lo habitual, no supone adquisición, conversión o transformación de bienes, y por tanto, no completa el tipo de blanqueo de capital».

Resulta evidente que la no exclusión en este supuesto (art. 22 de la ley) de las obligaciones de diligencia debida señaladas en el primer guion precedente solo viene determinada por el hecho de que la exclusión va implícita en el tipo de actuación profesional que prevé el propio supuesto, toda vez que al tratarse de una defensa en sede judicial, ya no se encontrará el abogado realizando ninguna de las operaciones previstas en la propia ley como aquellas que reclaman su aplicación y quedan reseñadas respecto a los limites a la confidencialidad.

Cuestión distinta es que, encontrándose el abogado defendiendo a su cliente en sede judicial en asunto que traiga causa de las operaciones a las que se refiere la ley (art. 22 y 2.ñ), le encomiende éste la realización de alguna de dichas operaciones ligadas al asunto judicial en el que le venga defendiendo y que, por tanto, le sometería al cumplimiento de la ley pudiendo entorpecer su buena defensa en sede judicial. Supuesto en el que resulta inevitable, en todo caso, no aceptar tal encargo, pues tendría que asumir respecto del mismo todas las obligaciones previstas en los cuatro guiones precedentes, es decir, de comunicación a la administración, de abstención de asesorar, y de conservación de documentos relevantes para la causa.

Por último, también desde el Consejo de Europa se ha tratado de poner fin al blanqueo de capitales, más concretamente mediante el Acuerdo de Estrasburgo en materia económica delictiva suscrito el 8-11-1990, estableciendo una disposición para confiscar y embargar productos obtenidos en el crimen.

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The principle of contract preservation

In a globalized world, where international electronic trading and new technologies are becoming the norm over the exception in contract signing, the proliferation of services alike eBay, paypal, twitchtv,  even video games and their online purchase shopts have raised awareness to national and supranational legal systems pursuing a swift in legislation capable of coping with the fast-paced and enormous legal traffic in this context. As a consequence, case law has started to build new doctrine which instead of focusing on voiding or declaring nulity over irregular contracts, are softening and adapting such in order to preserve the contract's core obligations in order to facilitate and improve such legal traffic.

However, that being said, the ineffectiveness of legal transactions are one of the most confusing concepts of private law, as in addition to the doctrine, case law and substantive law have used imprecisely terms of voidable, absence, annullability, invalidity, annulment, termination and resolution of contracts. That being said, it is hardly impossible to build an homogeneous approach to this matter when comparing two different legal systems.

The main effect of nullity is the total lack of effecst of the contract and per se of all the obligations subscribed therein- nullum est quod nullum efectum producit-. In such scenario, once the contract has been declared null, despite complying with the obligations included therein in the mean time, it will be necessary to undo what has been done and proceed to the refund of benefits to both parties. A priori, it is not even required that the contract is declared null by a judge, since it has never existed.

As regards to the annullability, it is an imperfection which does not automatically mean the contract disappears or that it has never existed. The causes and effects are discussed here. What matters is that the voidable contract is effective as long as their disability is not declared by a judge, meaning its obligations had to be undergone and there is no retroactive effect here.

In this sense, it is much more than relevant and useful the effort done by many jurists of different nationalities to have developed uniform standards as relevant as the Vienna Convention on the International Sale of Goods and UNIDROIT, amongst othhers judicial texts which allows maximum support of the principle of contract preservation.

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Planning a Real Estate Due Diligence

The usefulnes of a Due Diligence varies depending on the kind of operation involved. As a matter of fact, an operation will not include the same level of difficulty when it consists on buying a dwelling house, However, it will be mostly required to be undertaken when looking to acquire a chemical factory in the centre of an industrial park with its own governing rules and community properties, circumstances which must be also analyzed.

In relation to the  operation, we can differentiate four phases:

• Analyzing the relevance to undertate a Due Diligence

As shown in the example above, it might be a wrong idea to hire a lawyer to decide if your dwelling house comprises with the urbanistic planning of the community where it is located, or if there are pending judicial cases on the asset.

Of course, all this kind of information can be easily found as I already explained in a previous post. However, information relating to its inclusion in a community property, the record of the payments to the community, or the compliance with the urban planning requirements might not be public or obvious to analyze for a non-lawyer.

In order to set the pace of the D.D., and to decide wether or not it is relevant to undertake the legal audit, it is common to write a check list with all the probable encumbrances which could be found regarding the sought operation, and compare if such information can be found easily or if its reserved or hard to analyze.

• Cirumscribing the framework of the D.D. based on the asset's encumbrances and the number of additional information relevant for the operation from the Real Estate point of view.

In addition to what was previously discused here, it must be understood that most of the times the D.D. overtakes the legal status to include negotiation, understanding between parties, investment opportunities along with a business plan, etc. All must be taken into account when producing the final report statement.

• Elaboration on the contract or agreement between the parties where encumbrances are dealt as conditions subsequent or conditions precedent.

In order to defend the interests of the buyer, by the hand of including in the contract conditions we will be forcing the seller to fulfil with the legality and aim to build trust between the parties, and most importantly, with the bank which will be financing the deal.

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Spanish legal overview over renewable energies: overriding investors protection legislation

Approximately 8 years after the "brick crisis" arose       -crisis del ladrillo-, Spain was not able to provide investors with alternative, highly-returning and growing investment opportunities. In a country which mainly depends on the tourist sector, despite ranking third in 2014 just after France and USA in volume of visits, the Spanish struggle to avoid recession caused by the 2008 crisis mainly goes through finding diversification and finding appealing projects to convince investors to come back and keep putting their greens on.

In this context, Spain had the opportunity to look far from bricks and focus on the renewable energy sector, for a number of reasons: firstly, to stop depending on importation of such sources, geopolitically and economically talking; and secondly, to appeal investors by developing a genuine newly regulated market with top prices and without huge competence.

Another disappointment

Spain's first obvious objective was to provide investors with a coherent and protective yet simple and appealing legal framework. Needless to say, that is hardly impossible to achieve in Spain.

Spanish three level administrative political configuration makes it hard for investors to understand to which public bodies they must connect to; yet much harder it is to fulfil with national legislation when the location for the plant is in a autonomous community with a record of numerous confrontative legislation issues with the national law in connection to the  sector of regulation, in this case, renewable energy.

However, investors turned a blind eye when hearing what Spain would provide them with: almost limitless subsidies to start their renewable energy plants, with long returning period of the costs, and with a protected energy cost-production tariff.

Desipite such, the inevitable k.o came after Spanish constitutional court decided to support the national government's knock out to such subsidies on the grounds of economic issues in relation to the recession. If such news left in agonize the sector, the killing strike came after the court ratified to retroactively replace the existing feed-in support for plants in operation with payments, whose form and level were still unclear. 

This means that the Spanish system is currently suspended and no new plants are allowed to enter the scheme. 

This disaster did not only cause international investors to start Arbitration proceedings against Spain claiming their compensation, but further caused the European Comission to formally express in this document the huge mistakes Spain did on the process, stating the fact that this situation could have been easily avoided by following the Comission's guideline published there and finishing by stating a number of sanctions to be expected for Spain.

Probably the worse of all these, and that the Commission points out: "Renewable Energy Sources producers have no certainty regarding remuneration through the support scheme for existing RES power plants", leaving little investors with nothing but a black future with no possibility to claim against Spain since its superior court has ratified the retroactivity of the reforms. 

How can Spain be seen as a country where to invest if legal principles such as international investors protection, rule of law, and constitutional warranties are overridden from one day to another?

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How to make your way through an international firm as a junior

When I started studying Law, I simply had no idea about which kind of careers where there avaialble for a freshly young and highly motivated lawyer, awaiting its opportunity to shine- like the rest of its generation-. However, the bachelor was simply focused on learning different law subjects, from a practical and theoretical point of view; nothing more, nothing else.

By the time I finished the degree, none of my teachers nor classes helped me anyhow to learn how to survive in my first steps of the professional career; even less how to behave and how to act so as to survive in a big law firm. Of course, it is not the same to work for a little firm of 4 or 5 lawyers than in a multinational firm with hundreds of lawyers from across the world, with a permanent evaluation year after year coming from a dedicated human resources team, and with an homogeneous working way across the different areas that you must learn in order to be somehow useful in your first years.

Numerous studies have proven that a junior lawyer does not report any benefit for the first 3 years of its hiring from a firm. In fact, it just costs money to the firm. How to survive these first 3 challenging years?

As for my experience, when working in a big law firm, you will be looking to invest huge amount of time in working hard to learn. But not only to learn how to deal with a concrete legal issue; you need to learn how to be useful and relevant for the corporation, much more importantly, to be of use for the tutor or advisor you have been assigned to.

When you will be seen by your coworkers as unique, methodic, resourceful, always sacrificing free-time to invest more of it in your tasks, reliable and with high motivation to learn and accept critics, you will have already achieved a strong path towards staying in the firm. It is a fact firms invest a huge amount of time and money into training you, and if we take into account lawyers know what we learn in the university is not exactly what we will be doing in a firm, by showing a strong motivation to learn and aspire to reach high in the firm, we will be selling ourselves better than by knowing how to solve every legal case but on the other hand leaving cooperation and good forms away.

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How To Produce A Legal Report ( Regarding Its Structure)

In order to define the Structure of a legal report we need to address the investment the client is seeking to undertake, stating from how the sector of relevance works and its position in the market, alongside with the own market conditions and regulations. 

All of these must be understood from a legal point of view, meaning to understand and study the legal framework surrounding the are of investment: Is it a regulated activity? Are there policy swifts planned to occur within the next 1-5 years that might affect the investment? 

All in all, a lawyer must understand which kind of information included in the legislation is related to different areas of the investment looking to be carried out:

• Compliance issues; 
• Which kind of tasks are required to be undertaken with public bodies.
• Probable sanctions.

Specially, it is of huge relevance to analyze if the investment requires to subscribe a warranty with public bodies, in addition to the study of the time spwan required between starting the administrative requirements to the consecution of the investment plan.

The structure might vary, however the basical approach is to firstly state the kind of investment sought, the legal framework that surrounds it, and the construction of hypothetical obstacles or activities to be undertaken, in the light of such legislation.

Obviously, if the investment depends on the purchase of a company operating in that market, the legal analysis will also address the legal state of such company from different legal views (Due Diligence). I already explained in a previous post about the Real Estate Due Diligence one.

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How to produce a Legal Report ( Regarding its Framework )

In the legal profession, specially in the advisory field, it is a fact most of the times a lawyer will be required to undergo a legal analysis of a concrete operation or a client investment opportunity which can potentially acquire legal relevance should compliance issues confront it.

In such scenario, in my experience as a junior, I have come up with a general understanding on what the legal department seeks to find in these kind of reports, which kindly , but in a rush, end up in your to-do tasks.

As such, I will be dividing this discussion into different blog entries studying the main points to consider when writing a legal report.

Regarding the Framework

• Know the Purpose of the report.

In order to set the aim of the report, it is required to clearly understand what line of argumentation you will legally support. However, as of every legal question, different perspectives to the same case are a fact. In this scenario, you do not want to produce a legal analysis built around opposite interests to your client's needs, you want to state such probable obstacles by stating them while including legal arguments to override such hypothetically happening conclusions. In addition, you must seek for strong legal arguments to support the view of the client, and connect it with the legal trend and legislation, which translates into displaying case law and sustantive law, with the aim to cover feasibly and legally every risk associated to the operation being studied.

• Know the Deadline to produce it.

As obvious as it might seem, deadlines in our profession are crucial. Setting a hierarchy on the tasks you must do will allow you to organize and perform great on an activity like this one which takes a huge investment of time on learning about the topic and how to engage it from a legal point of view. You always want to be a step ahead your client needs, specially if the operation involves two parts, and you are looking to ask for concrete documents to the counter party to complete more proficiently your report.

• Know the Target's report.

Although similar in content, directing the report to a sponsor or to another lawyer from your firm will be radically different in form and style than that directed to the in-house department of the client's company. It is crucial to know in advance to whom the analysis will be sent, and adopt in consequence the correct speech, style, form, and conclusions, even the inclusion of slide presentation alongside the report.

Next post will be dealing with the Structure of the Report.

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What particular set of skills must a lawyer posses to excel on the 21st Century?

It is a fact: lawyers must be able to rapidly adapt to policy swifts, study in the fly new legislation , understand each of their clients needs to offer the best possible service, all of these, obviously in tight deadlines. However, in addition to those and other skills gathered through the legal career, in the 21st Century the society is starting to be built around internet, mass media, capacity to sell business, find clients in a scenario surrounded by competitive prices and stronger globalization, etc.

How does a lawyer react to this?

Not a while ago I had the opportunity to take an interview for a career starting position in a firm, and I was left surprised by the limited sight the lawyer interviewing me had on his particular legal career vision: 

- I don't understand why I should specialize in a concrete legal discipline.

- A lawyer does not perform advisory functions on a client's operation. We are lawyers; we are just meant to go to courts.

I understand each professional dedicated to the legal sector conceive it in a different manner. Despite such, I consider an error to limit the role of a lawyer to the writing of claims and attendeance to trials and courts. On the other hand, accompanying the client on inter alia, its needs of investment, of having an advisor on wether or not a concrete area of its business must be developed or must comply with additional regulations, and such, must not be understood as something stuck away from the legal sphere and simply bound to consultants or other professionals.

In fact, the commonly known "cross-selling" term has increased nowadays its relevance to acquire a determinant position on gathering clients and offering him an homogeneous legal support on all its needs. When you secured a client for your area of expertise, but still there is more business to exploit as he demands it, name it business law, real estate law, or even employment law, should you have a good relationship with him and trustworthy earned from your legal skills, you will be able to sell your colleague's legal specialization and get a bigger cake share.

In addition to specialization, which means performing better in the task undertaken, there are other qualities a lawyer must posses: business and commercial point of view, understanding of new technologies, being able to detect market movements and understand where the business is going to...Of course, all these and other attributes must be completed with the common skills a lawyer must posses, starting from owning an impecable legal knowledge.

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Main factors to be considered when carrying out a Due Diligence in Real Estate.

           So far, in my limited but intense experience, I have come up with the feeling that most managers coming from international companies lack the knowledge on what is analyzed when undertaking a Real Estate Due Diligence. While this is not surprising as it could be, yet; rather than relying on their in-house legal departments, they have an inclination on hiring the services of an independient legal firm to carry out the legal audit on the assets they are looking to acquire.

With this idea, the aim of the post is to bring some light to these individuals looking for their company to grow by investing on acquiring new properties where to develop their activity. With a number of factors outside the legal sphere, considering to hire the services of a firm in the early steps of the operation seems as much unrealistic as too high on costs. This short guide can bring a grasp on understanding better what is undertaken in this Due Diligence process, Indeed, every person is capable of understanding what is taken into consideration here, saving costs, and taking the decision on wether it is relevant or not to continue with the operation and then leaving it in the hands of lawyers or find other potential sellers and save the costs of the hiring.

• Perform a legal analysis on the liens and encumbrances of the asset, which are to be found in the Property Registry from the asset's location.

          In addition on deciding on the suitability of the operation, what will condition the legal analysis of it will be the information found of the asset included in the Property Registry. Such information is public, meaning saving money and headache for those intelligent enough to issue a note to the public worker asking for a certificate over the asset before issuing a bank note to the seller.

Thanks to such, you will be able to discover whether the asset is owned by the seller or leased to a third.  Even more, it can be that such asset is mortgaged by a bank using a financial instrument which is expected to burden the asset by a long number of years. Even more interestingly, you can find out it is not even registered to the name of the seller, or that there are judicial procedures currently on-going. Accessing these public registries is a must before setting the objectives of your legal analysis and studying the business suitability of the operation. However, depending on what you are seeking to acquire, not all information is currently included in this registry.

• What is the main activity of the company you are looking to purchase?

Legal and administrative requirements will not be the same when looking to acquire a company whose main activity is dedicated to appartment renting in summer,  than those related to a company which operates in the industrial sector producing nocive substances to the ozone.

In fact, an asset's legallity must be studied from two spheres: one regarding its physicial structure and compliance with the urbanistic planning and construction; and another one regarding its administrative compliance: activity licenses, administrative permissions to perform its activity, environmental requisites, etc.

Continuing with the above example, should you be looking for an asset whose activity is to serve for tourists as an appartment, you want to check if there is a registry where the asset must be registered, with its limitations regarding size, number of rooms, even internet connection, parking places...all of these following the guidelines of its sectorial legislation.

However, when looking to buy an asset whose main activity is that of chemicals, you should consider checking whether or not there is a national registry for pollution limits, noise limitations, how wastes are treated; even if there are required guarantees to be subscribed just in case wastes are wrongly treated. Obviously, you wanna see that asset correctly included there, without past or current administrative sanctions discussed in courts.

As you can see, it is not enough to check the ownership of the asset, or if the Final Works Certificate is subscribed by the architect and ratified by public bodies. You want to study whether or not the asset is prepared to carry out the activity it was constructed for.

• What kind of legal structure is to be used? Share Deal vs Asset Deal.

When deciding on carrying out the purchase agreement with the seller, it is important to understand there are different legal instruments on how to perform the operation, which might be more suitable for both parties, but which however affect how to conceive different encumbrances on the real estate.

When using the share deal option, the buyer will acquire company's assets, meaning all existing and potential liabilities and debts, some of these probably related to the real estate. The legal entity, the company, would be acquired as an everything, with its know how, goods, real asset, employees, mortgages, etc. However, an asset deal means acquiring some part of the business, solely acquiring determined goods, and as such discussing the suitability of the real asset you want to include in your company to grow. 

• Which documents to ask to the seller.

Depending on the activity of the company, in addition to asking for all the contracts or information you found out from the Public Registry, you want to study the previous purchase and sell agreement, you want to see the licenses regarding its activity, you want to see if there are assets leased and under which conditions. It is important to set apart real estate requirements with those related to tax and business ones. Here, you are focusing on the legallity of the asset: if it is registered in the Property Registry, if its activity complies with the law, if there are administrative requirements, etc. You want to buy a green flag asset.

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